房地产行业股票的一些思考

有人说以中国目前所处的发展阶段看,还有很大的内生增长空间,具体而言,比如说城市化的进程还在进行中,光是大中城市的市政建设,居民住宅,商业
地产,就可以生成很多的投资项目,保证未来5年的经济增长。在上海,大型的shopping mall不断在建.我的餐饮用户不断在这些地方追加投资开新店, 不管效益如何,反正对增长构成了奉献.

从这个判断出发,A股的房地产公司长期来看,产业的景气度是可以比较乐观的。但由于没有房地产指数基金可以投资,所以就要投资到单个的企业,便会面对企业的经营风险。以龙头企业万科为例,在之前喊出拐点论,通过带头降价降低库存,回收现金,降低负债。按逻辑分析推理,你会觉得虽然行动大胆,但是非常合理,而且我觉得以万科在房地产行业纵横这么多年,王石的智慧,这应该引领万科大幅领先同行的战略举措。可到了今年的巨额信贷出场,房价和成交量创出新高,当年咬牙挺到现在的公司成了大赢家。相反万科成了输家。库存地太低,被迫高价在二线城市买地,而保利用了相反的策略,缩短了和万科的差距,甚至有反超的机会。印证商场没有永远的王者。老谋深算的王石也有算错的时候,何况别人?因此投资单个房产公司仍然面对诸多的不确定性.

如果确定选一家,定位中档住宅的万科不是好标的,因为他的目标客户群-小康的打工一族按现在的社会发展方向未来很难形成的。
我们这一群的60,70年代的人,当年如果去外资公司打工,只要做到主管或经理位置,省吃俭用一些,按当时还没升到天上的房价,象我这种平庸的人也能供一套房,压力不会太大。公司里上海,苏州的同事,一套房子房子是基本配置,两天房子是主流配置。如果再在工作中想点旁门左道,收入不可想象。听说有位Dell的销售高管可以买得起上海800万的房子。那他们未来还会买房子吗?很多人已经过了职场的高峰期,也许他们考虑的风险更多些。而且连儿子的房子都买好了,还要把孙子的房子买了放在那吗?他们可能考虑的是自己如何过来潇洒和轻松些。现在香港在80年代的2,3线红歌星,会敢于在现在开演唱会,票房不成问题,因为当年他们的粉丝已经成了四五十岁的有钱人。反而新晋歌手开演唱会很慎重,年轻的粉丝荷包钱不多啊。

我们60,70年代人的消费,例如休闲,养生,娱乐也许在未来会形成一个黄金市场。希望他们多点去星巴克喝咖啡,降低一下我的销售压力。

看看现在的80后,里面肯定有出类拔萃的一拨人,可以脱颖而出成为千万,亿万富翁. 这些人不再讨论之中。回到普通的主流群体,虽然他们求职的公司范围比我们的多,不是单一往外资奔去,还多了中移动,工商银行,但是待遇没有大幅上升,楼价倒是奔向1百万了。舍身处地想想,只有2条路可走,坚决不做房奴,平常生活相对滋润一些。要不把自己的黄金时代献给银行,平常再看着钱包过日子。房地产这个产业链条把社会财富高度集中在政府和当地产商,其实也抑制了其他产业。那设想一下,如果房价下降回调,那原来持币待购的那批人会出手购房吗?如果他们买房了,意味着他们也将大部分的收入投入到房产上,那是否这些人的非房子消费预算会减少?看来房地产确实把中国经济绑架了,升和降都对其他行业有不好的影响.

宏观经济或者说大环境的转好,是否可以收窄收入和房价比了。如果不完成经济结构转型,那么众多行业的获利率会超越房地产行业吗? 房地产可是地方政府,银行业和房地产企业的利益集合体。这个有超级能量的联盟,会让他们的行业收入增长率低于社会经济增长的平均水平吗?还是再乐观想象一下80后未来收入可以大幅增长的个别行业吧。1在垄断国企工作,巨额利润可以保证员工获得良好收入。2 公务员。3.自由职业者,例如为iphone等手机开发应用程序的。4 娱乐业。5 在二三线城市里工作的年轻人随着城市化的发展也许可以获得超越平均增长水平的薪酬。。。。。

那么是否自己做一个房地产股票的组合呢? 可是标的物越多,对这个组合了解和跟进的难度和工作量越大. 要不做一个对冲组合,例如布局一线城市和二线城市的公司各选一家。对未来是一线城市的房价会涨得更高,还是在2,3线城市涨的更高进行分别押注.如果只选一家公司,我想重点做豪宅的公司可以看高一线。因为中国特色的社会下,富人和穷人会越来越多的M型结构是最有可能性的。因此,我们的官员,企业主会是支撑好地段的住宅和别墅的房价的中坚力量,下跌可能性很低。

看来行业长期景气度不能保证个别股票可以长期投资,现在的股票价值已反映了这个行业暴利这种因素,股票炒的是未来和预期。万科保利反而不是给我们带来好的惊喜的黑天鹅,是你经常提防风险的黑天鹅。最佳的策略是市场在悲观下跌的过程里吸纳,然后在好转乐观中获利了解。

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