买房还是租房?

最近走过房地产中介公司,
看了一下价格,想不到在漕河泾地区好一点的楼盘(带点绿化的小区)挂牌价格已经去到3-3.5万元/平米,真是不看不知道,看了吓一跳.初略算算,一套80平米的房子总价就是280万,而且大部分房子最少也是90平米的,总价还要去到300万.
心中动了想算算到底租还是买划算, 在网上找到西雅图小区作为例子做了一番演算.
92平米的房子报价在280万, 相同面积的房子租金报价在4500元. 以3年期看,  租金总支出162000元.
方案一是买, 3年(或者5年)后卖出.
方案二是租, 租金当费用支出,买房的支出其中部分用作无风险(储蓄),部分投资在股票上.粗略估计一个收益率和机率.
结果演算下来的结果是这样的.
3年方案
首期资金 购入价格 供款金额
(6成首期,贷5年)
累计投入 价格变动
+/-%
可能性 卖出价格 交易费用 所得税 税后收益
 1,680,000   2,800,000     
1,245,662
   2,925,662 30% 50%   3,640,000     
124,400
 143,120   3,372,480
 1,680,000   2,800,000     
1,245,662
   2,925,662 0 35%   2,800,000     
116,000
    
  
  2,684,000
 1,680,000   2,800,000     
1,245,662
   2,925,662 -15% 15%   2,380,000     
111,800
    
  
  2,268,200
预期结果   2,965,870
5年方案
首期资金 购入价格 供款金额
(6成首期,贷5年)
累计投入 价格变动
+/-%
可能性 卖出价格 交易费用 所得税 税后收益
 1,680,000   2,800,000     
1,289,092
   2,969,092 30% 75%   3,640,000     
124,400
 143,120   3,372,480
 1,680,000   2,800,000     
1,289,092
   2,969,092 0 15%   2,800,000     
116,000
    
  
  2,684,000
 1,680,000   2,800,000     
1,289,092
   2,969,092 -15% 10%   2,380,000     
111,800
    
  
  2,268,200
预期结果   3,158,780
租房
储蓄收益 第一年租金 第二年租金 第三年租金 合计 剩余 收入用于投资 回报率(3年) 可能性 预期收益 合计
 1,848,000     
58,500
       
64,350
     
70,785
 193,635  1,654,365   
1,245,662
80% 20%   2,242,192  ¥ 3,896,557
 1,848,000     
58,501
       
64,350
     
70,785
 193,636  1,654,364   
1,245,662
15% 50%   1,432,511  ¥ 3,086,875
 1,848,000     
58,502
       
64,350
     
70,785
 193,637  1,654,363   
1,245,662
-30% 30%    
871,963
 ¥ 2,526,326
 1,654,363 预期结果  ¥ 3,080,646

好像还是挺难取舍,
无一边倒的方向.来到此时,市场已经处在平衡的状态,没有被明显价值低估的一边.
其中涉及股票投资收益率, 房价预期升价率,可能性机率,中间充满了变数, 也有很多的变动因素.
例如,存量的房子不少抓在有钱人手里,如果2012交接班后,意想不到来个廉政风暴,会导致清算出来到市场交易的房子增加很多,又或者富人移民数量增加,也会让供应量增加.
又加上房产税收玄而未决,还是等到明年稍微明朗,看市场的趋势再定.
 
2010-08-07


bennyfu

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One Response to 买房还是租房?

  1. Christy说道:

    啦啦啦,曼姨到此一游…

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