买房还是租房?

最近走过房地产中介公司,
看了一下价格,想不到在漕河泾地区好一点的楼盘(带点绿化的小区)挂牌价格已经去到3-3.5万元/平米,真是不看不知道,看了吓一跳.初略算算,一套80平米的房子总价就是280万,而且大部分房子最少也是90平米的,总价还要去到300万.

心中动了想算算到底租还是买划算, 在网上找到西雅图小区作为例子做了一番演算.

92平米的房子报价在280万, 相同面积的房子租金报价在4500元. 以3年期看,  租金总支出162000元.

方案一是买, 3年(或者5年)后卖出.

方案二是租, 租金当费用支出,买房的支出其中部分用作无风险(储蓄),部分投资在股票上.粗略估计一个收益率和机率.

结果演算下来的结果是这样的.

3年方案
首期资金	购入价格	供款金额 (6成首期,贷5年)	累计投入	价格变动 +/-%	可能性	卖出价格	交易费用	所得税	税后收益
1,680,000	2,800,000	1,245,662	2,925,662	30%	50%	3,640,000	124,400	143,120	3,372,480
1,680,000	2,800,000	1,245,662	2,925,662	0	35%	2,800,000	116,000	–	2,684,000
1,680,000	2,800,000	1,245,662	2,925,662	-15%	15%	2,380,000	111,800	–	2,268,200
								预期结果	2,965,870
5年方案
首期资金	购入价格	供款金额 (6成首期,贷5年)	累计投入	价格变动 +/-%	可能性	卖出价格	交易费用	所得税	税后收益
1,680,000	2,800,000	1,289,092	2,969,092	30%	75%	3,640,000	124,400	143,120	3,372,480
1,680,000	2,800,000	1,289,092	2,969,092	0	15%	2,800,000	116,000	–	2,684,000
1,680,000	2,800,000	1,289,092	2,969,092	-15%	10%	2,380,000	111,800	–	2,268,200
								预期结果	3,158,780
租房
储蓄收益	第一年租金	第二年租金	第三年租金	合计	剩余	收入用于投资	回报率(3年)	可能性	预期收益	合计
1,848,000	58,500	64,350	70,785	193,635	1,654,365	1,245,662	80%	20%	2,242,192	￥ 3,896,557
1,848,000	58,501	64,350	70,785	193,636	1,654,364	1,245,662	15%	50%	1,432,511	￥ 3,086,875
1,848,000	58,502	64,350	70,785	193,637	1,654,363	1,245,662	-30%	30%	871,963	￥ 2,526,326
					1,654,363				预期结果	￥ 3,080,646

好像还是挺难取舍,
无一边倒的方向.来到此时,市场已经处在平衡的状态,没有被明显价值低估的一边.

其中涉及股票投资收益率, 房价预期升价率,可能性机率,中间充满了变数, 也有很多的变动因素.

例如,存量的房子不少抓在有钱人手里,如果2012交接班后,意想不到来个廉政风暴,会导致清算出来到市场交易的房子增加很多,又或者富人移民数量增加,也会让供应量增加.

又加上房产税收玄而未决,还是等到明年稍微明朗,看市场的趋势再定.

 

2010-08-07

---

bennyfu

———————————————————

网易闪电邮（fm.163.com），收发邮件、快如闪电！